北京南城的一处小四合院，住着裱画世家裴大爷一家。大儿子世平、孙女苗苗与老三世君以及裴大爷的宝贝女儿世鹃三代同堂。当了房地产公司老板的二子世安搬进了自购的别墅。小南房里住着与裴大爷发小的曾二爷及其妻刘菜花。恰逢裴大爷生日，世鹃与刘菜花商议给裴大爷介绍对象，由于事先没有征得他的同意，裴大爷赌气地溜出大院与自己交往多年的“老情人”祝小宛相聚，急得一家人上窜下跳的寻找。前来相亲的田老师见状尴尬地告辞。

老大裴世平下岗在家，多方找寻工作未果。招聘会上一次偶然的机会他被某出版社编辑部录用，兴奋之余的他将好消息告诉老婆杜夏莲。然而好景不长，新单位工作了不足两个星期风云突变，编辑部被工商局查封，原来编辑部的领导是一群文化骗子。裴世平没了工作不说，还倒赔进两千块钱。本来已生活拮据的他，犹如雪上加霜。恰在此时，上大学的女儿苗苗，连续两周未在学校上课，由教务处出函告知家长，裴世平怒火冲天，痛责苗苗。苗苗执意从事她喜爱的歌唱艺术，一家人为此打得不可开交。最后在曾二爷的儿子曾志的劝说下，重新回到学校。为解决老大下岗的事，裴大爷决定在四合院的西房后山墙上开个窗户，办小卖部，以解决世平一家的生计。老二世安与其妻王萍极力反对，并决定给老大世平办个报刊亭。一时间老大世平及裴大爷兴奋不已。没想到，事隔数日，老三世君贩卖黄色书刊被学生家长举报，报刊亭被迫关张。裴世平又没了工作。为谋生计，在曾二爷的指点下他决定蹬三轮拉外国游客做胡同游，总算有了安定的工作。

一心想收回大院南房，好一家人合住的裴大爷心事重重，希望尽早解决曾二爷及房客孙亮的住房问题。之后，便与祝小宛成婚。老二世安神通广大，终于解决了曾二爷的住房。就在曾二爷一家欢天喜地欲搬家之际，裴世安房地产公司的建筑工地房倒屋塌，一时间酿成惨祸，工人受伤，世安与老婆王萍双双被拘留。儿子树森只得与裴大爷同住。为保全二儿子及儿媳，裴大爷拿出了传家之宝，一幅珍藏多年的古画，抵押贷款。终于救出世安及王萍。但由于塌楼事件，老二倾家荡产，穷困潦倒，重新搬回到大院。

为征得单位的福利分房，老三世君与其妻郑爽决定假离婚，真骗房，没想到郑爽离婚之后假戏真做另觅新欢将毫不知情的裴世君晾在一旁，并从此再不回院。游手好闲的世君在社会游民五子的引诱下参与倒卖古董被骗，裴家大院房产证做抵押。一时间大院闹得鸡飞狗跳，裴大爷怒火中烧，对世君怒其不争，恨自己教子无方。眼见闯了大祸，世君不敢回家，在外飘荡。在公安机关的协助下终于抓到了骗子，裴家大院总算化险为夷。

然而，一波未平，一波又起，在裴大爷宣布欲与祝小宛喜结连理共续前缘之际，已离家远赴美国三十多年之久的元配妻子张秀芝突然回国，一石激起千层浪。裴大爷这才得知祝小宛与前夫所生的女儿高燕，是自己与祝小宛的私生女。为解心头之恨，高燕执意搬进裴家大院占房，引来裴家儿女们的公愤，一时间大院闹得乌烟瘴气，裴大爷更觉心中有愧，他决定不再与祝小宛成婚。

世平终于打听到生母回国是因患了绝症白血病。得知秀芝已是绝症的裴大爷心怀惭愧，幸得世鹃的外国男友盖德提醒，世鹃做了骨髓移植救母成功。在秀芝的劝说下，裴大爷终于决定与相恋五十多载的祝小宛走到了一起。北京申奥成功，极力反对拆迁的裴大爷终于醒悟。裴家大院在隆隆的机器声中夷为平地，变成了奥运场馆。

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